Новости

Преимущества и недостатки Фонда финансирования строительства

FFS (1)Преимущества  ФФС перед другими видами инвестирования.

  1. Создание фонда и его работа регулируется законодательно.
  2. Взаимоконтроль всех участников ФФС, каждый участник выполняет свою функцию и отвечает за свой участок работы.
  3. За инвестором закрепляется конкретный объект, инвестор знает этаж и расположение квартиры, чего, к примеру, нет при инвестировании через целевые облигации. Это минимизирует риски двойных продаж.
  4. Минимизация не целевого использования средств: средства, аккумулированные для строительства каждого отдельного объекта, отделены от других активов ФФС.
  5. Если застройщик или управляющий неудовлетворительно выполняют свои обязанности, есть возможность их заменить.
  6. Создание ФФС возможно при наличии полного пакета разрешительной документации на строительство.

Недостатки ФФС.

  1. В Украине ФФС в основном создаются именно застройщиками. А это существенно снижает возможность контроля управляющим застройщика. К тому же, в  договоре интересы застройщика обычно защищены больше.
  2. Инвесторы не могут зарегистрировать право собственности, пока объект не достроится. (это обычная практика при всех инвестициях в недвижимость)
  3. Если инвестор передумает продолжать инвестировать объект, внесенные им средства вернут только после введения дома в эксплуатацию или если в этот объект инвестирует другой инвестор.
  4. Отсутствие прямых взаимоотношений инвестора с застройщиком усложняет предъявления ему претензий
  5. Не предусмотрено страхование ответственности застройщика за несвоевременное введение объекта в эксплуатацию.

Несмотря на недостатки, по мнению самих застройщиков, ФФС – самая надежная схема инвестирования для доверителя.

Фонд финансирования строительства.

FFSСогласно Закону Украины об инвестиционной деятельности, на сегодняшний момент существуют 4 законные схемы инвестирования, из которых только две первых в основном используются:

  1. Фонд финансирования строительства.
  2. Приобретение целевых облигаций.
  3. Фонды операций с недвижимостью.
  4. Институты совместного инвестирования.

 

О покупке жилья с помощью беспроцентных целевых облигаций мы уже говорили в статье, а сегодня разберемся, что такое Фонд финансирования строительства (ФФС).

В законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» можно найти определение ФФС.

Фонд финансирования строительства — это средства физических и юридических лиц, которые аккумулируются для ведения строительства с последующей передачей объекта в собственность этих лиц.

Создавать ФФС могут банковские учереждения и финансовые компании, у которых есть лицензия на осуществление деятельности по привлечению средств для операций с недвижимостью.

Их уставной фонд должен быть не менее 1 млн. евро и быть полностью внесен до начала привлечения средств на строительство.

Проверить лицензию можно здесь: http://irc.gov.ua/ru/Poshuk-v-YeLR.html

А уставной фонд по этой ссылке: https://usr.minjust.gov.ua./

 

Контроль за деятельностью ФФС проводит Нацкомиссия по регулированию рынков финансовых услуг (для финансовых компаний) и НБУ (для банковских учереждений).

Чтобы создать ФФС, необходимо разработать и утвердить правила работы фонда и правила его взаимодействия с другими сторонами: застройщиком, заказчиком, доверителем и управляющим ФФС.  Далее открывается счет для аккумулирования средств для строительства. Затем заказчик строительства передает свои функции застройщику, а последний подписывает договор с управляющим, в котором обязывается построить, ввести в эксплуатацию и передать доверителям(инвесторам) определенный объект.

ФФС запускает рекламу и начинает привлекать инвесторов, с которыми заключает договор  об участии в ФФС и закрепляет за каждым инвестором определенный объект. Договор должен заключаться на основе Типового договора, который был утвержден Постановлением КМУ № 227 от 20.03.13. Инвестору рекомендуется сверить предлагаемый договор с Типовым, чтобы внести поправки, если они необходимы.

Договор об участии в ФФС должен содержать:

  • предмет договора;
  • наименование доверителя;
  • вид ФФС;
  • порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС;
  • ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом;
  • права и обязанности управителя ФФС и доверителя;
  • данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;
  • сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;
  • срок действия договора;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • размер и форму вознаграждения управителя ФФС
  • график внесения инвестором денежных средств на счет ФФС;
  • условия закрепления за инвестором объекта инвестирования;
  • мероприятия, проводимые управителем ФФС в случае нарушения инвестором графика внесения денежных средств (частичной или полной неуплаты очередного платежа)
  • определение текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфорта;
  • порядок открепления инвестора от объекта инвестирования и возврат стоимости оплаченной части общей площади объекта инвестирования;
  • обязательства сторон о взаимном письменном извещении в случае смены юридического адреса (почтового адреса), других существенных реквизитов, содержащихся в договоре об участии в ФФС;
  • порядок предъявления претензий по качеству выполнения строительных работ на объекте инвестирования;
  • обязательства инвестора не проводить строительных и/или иных работ, связанных с перепланировкой и т.п., до подписания акта приема-передачи объекта инвестирования;
  • условия ипотечного кредитования, если таковое проводится банком-управителем ФФС;
  • взаимодействия сторон по оформлению инвестором права собственности на объект инвестирования;
  • другие существенные условия на усмотрение сторон.

 

Когда инвестор оплачивает полностью сумму стоимости квартиры, управляющий уступает права на него инвесторуи выдает справку установленного образца, в которой указываются данные о доверителе, о ФФС, уплаченной сумме, доме и выбранной квартире.

Управляющий передает средства застройщику, который после окончания строительства передает квартиры инвесторам. После передачи всех объектов ФФС ликвидируется.

Инвестирование в строительство жилья через покупку беспроцентных (целевых) облигаций

investizii_obligazii   Суть схемы инвестирования в недвижимость через покупку облигаций заключается в том, что застройщик выпускает определенное количество облигаций. Каждая облигация  дает право купившему ее лицу обменять ее на один квадратный метр жилья в определенном доме.  Таким образом, обычно покупатель берет определенный пакет облигаций, который соответствует размеру необходимой ему квартиры. Это будет договор купли-продажи. Второй договор, который необходимо заключить, это договор резервирования объекта недвижимости. То есть, оговорить, что квартира будет вам предоставлена именно в этом доме, а не на выселках. В  документе «Проспект эмиссии» или в «Информации о выпуске ценных бумаг» или в договоре купли-продажи указывается определенный срок, в течение которого необходимо предъявить облигации к выкупу. Заметьте, что после окончания этого срока вы не сможете обменять их на квартиру. Прочитать остальную часть записи »

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

gold keys with house on blue skyВас, как будущего дольщика, должна интересовать информация о застройщике и о проекте строительства.

Итак. Что проверять при покупке квартиры?

Перво-наперво вам необходимо ознакомится с учредительными документами застройщика. По номеру ЕГРПОУ узнайте дату регистрации компании, информацию о ее руководителе и проверьте в Уставе его полномочия. Уточните, какие объекты компания уже построила, проверьте их. Прочитать остальную часть записи »

Нужен ли риелтор?

nugen_li_rieltorВ сотрудничестве с риелторами, при покупке или продаже квартиры, безусловно, есть преимущества, но есть и некоторые «минусы». Один из «минусов» – плата комиссионных. Сколько же составляют комиссионные при покупке квартиры? Как правило,  это 4- 5% от стоимости квартиры, хотя многое зависит от личной договоренности с клиентом и сложности сделки. Если квартира дорогая, вы можете заплатить всего 1%. Главное, уверенно торгуйтесь. Поверьте, в дорогом сегменте не так много клиентов, а в ценовом пересчете этот 1% будет намного больше, чем 5-процентная комиссия от обычной квартиры, поэтому агентства часто делают такие скидки. А за обычную квартиру Прочитать остальную часть записи »

Последние публикации
Законодательная база